寶億萊地產(chǎn)并購整合各探路徑 中交系改革對標中建系

“中交房地產(chǎn)有限公司正在準備改名為中交房地產(chǎn)集團有限公司，這樣房地產(chǎn)集團會變成中交建一級子公司。”5月21日，一位中國交通建設集團（以下簡稱“中交建”）內部人士向中國房地產(chǎn)報記者透露，5月22日已經(jīng)開會討論下一步戰(zhàn)略。

3天前，中交建剛剛通過買入原綠城中國（3900.HK）執(zhí)行董事羅釗明控制的“Tandellen Group Limited”持有綠城股份1億股，通過增持成為綠城最大股東。

據(jù)綠城中國內部人士透露，中交建還準備繼續(xù)通過要約收購的方式，獲取綠城股東手中更多的股權，以不斷擴大在綠城的持股份額和話語權。

當前，中交建在收購綠城后，開家居飾品店，正在考慮進行戰(zhàn)略重組，整合中交建旗下的房地產(chǎn)業(yè)務。

“中交內部的對標企業(yè)是中建系。”上述中交建人士表示，公司希望進一步做強房地產(chǎn)，尤其是海外地產(chǎn)。

外部收購與內部整合

5月18日，綠城中國發(fā)布公告，稱中交建通過全資子公司中交房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“中交地產(chǎn)”）以每股11.46港元的價格增持綠城4.627%股份，交易結束后，中交建晉升為綠城最大股東，持股28.912%。

據(jù)綠城中國內部人士透露，中交建還準備繼續(xù)通過要約收購的方式，獲取綠城股東手中更多的股權，不斷擴大持股份額和話語權。

推進與綠城的融合是一個循序漸進的過程，對于中交建來說，當前理順中交系內部的地產(chǎn)業(yè)務也是急迫之事。

據(jù)知情人士消息，開家居生活館，中房地產(chǎn)和中交地產(chǎn)的合并已開始行動，中交建的思路是讓中交地產(chǎn)通過A股上市平臺來控制整個地產(chǎn)板塊。

從中房地產(chǎn)近期頻頻發(fā)布的公告來看，內部整合已經(jīng)從討論階段進入落地階段。

4月22日，中房地產(chǎn)發(fā)布公告，原董事長沈東進遞交辭職報告。5月22日公告，原中國交建房地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理吳文德接任沈東進任職中房地產(chǎn)。這是一則重要的人事變動，據(jù)知情人士透露，沈東進目前已調往中交建。

事實上，在一年前，吳文德才辭去中房地產(chǎn)董事職務及在董事會專門委員會所擔任的職務，當時吳文德是被調到中交建房地產(chǎn)事業(yè)部任副總經(jīng)理，相當于從二級子公司升任一級子公司領導。現(xiàn)在重回中房地產(chǎn)，顯然和中交建的地產(chǎn)大局緊密相關。

另外，在收購綠城并獲得控制權之后，中交建旗下出現(xiàn)了中房地產(chǎn)（000736.SZ）和綠城中國兩個地產(chǎn)上市平臺。

這意味著中交建必須給監(jiān)管部門一個說法：如何避免同業(yè)競爭以及避免股東利益受損。

“現(xiàn)在存在一個業(yè)務整合和劃分的問題，資產(chǎn)一次性裝入有難度，整合通常是分步走。”睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬對中國房地產(chǎn)報表示，當前兩個上市平臺雙軌并行更利于整合。對綠城中國來說，先實現(xiàn)管理整合，再到人員整合，最后是相關的資產(chǎn)整合。

“綠城中國可以作為H股地產(chǎn)平臺，A股中房地產(chǎn)可以作為殼資源，把物業(yè)服務裝進來，解決同業(yè)競爭的問題。”郝炬建議。

對于中交建地產(chǎn)板塊的業(yè)務重組，也有業(yè)內人士給出了建議：重組第一步，整合中交地產(chǎn)+中房集團+聯(lián)合置業(yè)，實現(xiàn)A股上市平臺“中房地產(chǎn)”的調整；第二步，將中交投資旗下地產(chǎn)項目+一航局旗下地產(chǎn)子公司+二航局旗下地產(chǎn)子公司+四航局旗下地產(chǎn)子公司等中國交建子公司地產(chǎn)項目整合到中交房地產(chǎn)有限公司內；第三步，在H股利用綠城平臺，改為中交綠城，實現(xiàn)中國交建地產(chǎn)板塊在A股和H股同時上市；第四步，將中國交建擁有的儲備土地全部整合到中交房地產(chǎn)有限公司。

對于這一方案，上述中交建人士沒有回應。

對標中建系

中交建的最大特色是國企背景。近年來，開家居飾品店，中交建提出“五商”戰(zhàn)略，要把公司打造成全球知名的工程承包商、城市綜合體開發(fā)運營商、特色房地產(chǎn)商、基礎設施綜合投資商、海洋重型裝備與港口機械制造及系統(tǒng)集成總承包商。房地產(chǎn)，即是中交建近年來著力發(fā)展的主業(yè)之一。

“中交建將強勢介入房地產(chǎn)，我們的對標企業(yè)是中建系地產(chǎn)。”上述中交建內部人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。

中交建與中國建筑確實有很多相似之處，幾乎成長于同一年代，業(yè)務布局均涉及基建、房地產(chǎn)，在“一帶一路”的戰(zhàn)略中各有布局，對于房地產(chǎn)業(yè)務均是大力支持。

不過，長期以來，中交系地產(chǎn)籍籍無名。中交集團董事長劉起濤在去年與綠城的簽約儀式上也曾表示，“這次合作的互補性非常強，中交的傳統(tǒng)業(yè)務有很多第一，但房地產(chǎn)領域，我們是比較弱勢的。”

中交建總經(jīng)濟師兼中交國際（香港）董事長劉文生在接受媒體采訪時并不諱言自身的不足，稱中交建原有地產(chǎn)業(yè)務并不比民企效益更好、品質更佳、質量更好。

這樣的發(fā)展態(tài)勢與各自的組織結構、商業(yè)模式及品牌戰(zhàn)略、營銷方式等有著千絲萬縷的關系。

析架構

5月18日，經(jīng)過2年的重組，中國建筑將中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部、中國中建地產(chǎn)有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務注入到了中海地產(chǎn)，這一決定使中海地產(chǎn)資產(chǎn)迅速提升，外界號稱一個巨無霸企業(yè)誕生。

此前中國建筑旗下有中海地產(chǎn)、中海宏洋以及中國建筑旗下其他的地產(chǎn)企業(yè)(包括中建股份地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)、中建國際等)。

對于中國建筑此舉業(yè)內人士表示，作為一個整體的房地產(chǎn)業(yè)務平臺，中海地產(chǎn)受益于央企房地產(chǎn)企業(yè)的“混改”，集團將以一個握緊的拳頭在內地及海外市場沖殺。

反觀中交建，目前其旗下的房地產(chǎn)平臺包括中交地產(chǎn)、中房集團、聯(lián)合置業(yè)，加上此次增持的綠城，以房地產(chǎn)為主營業(yè)務的平臺就達到4個，這還不包括旗下的56個房地產(chǎn)局級單位，地產(chǎn)業(yè)務平臺過于分散。為此，從企業(yè)內部的架構，中交建首先需要經(jīng)歷一次中建地產(chǎn)式的業(yè)務整合。根據(jù)目前市場的分析，中交建在央企房地產(chǎn)企業(yè)“混改”中選擇的道路與中建地產(chǎn)相似——目前，中交建A股上市平臺中房地產(chǎn)已經(jīng)開始整合母公司旗下其他的地產(chǎn)平臺。

“在組織架構方面，中建系擅長資源整合，對于內部資源進行了系統(tǒng)梳理，后續(xù)可以成為地產(chǎn)板塊的巨無霸公司。而對于中交建來說，此次和綠城進行股權并購后，能否握緊一個拳頭做地產(chǎn)還是有很大風險，或者說要看宋衛(wèi)平愿不愿意給中交建‘打工’，否則后續(xù)協(xié)調成本較高。”財經(jīng)評論員嚴躍進表示。

在轉型力度上，中建系已經(jīng)較快地從建筑商轉變?yōu)槌鞘羞\營商，開家居生活館，地產(chǎn)和建筑板塊的業(yè)務協(xié)同效應較好，而對于中交建來說，仍在注重基礎設施等建設和投資領域，所以會存在大量閑置的土地資源亟待去化。

這是內部業(yè)務結構的改造，對于長期師承香港房地產(chǎn)企業(yè)的中海地產(chǎn)，在與和黃、長實、九龍倉的合建過程中，逐步建立了一套完整的業(yè)務“護城河”：優(yōu)秀品牌建設、系統(tǒng)化成本控制以及節(jié)奏化拿地模式。

在品牌建設方面，在嚴躍進看來，中交建旗下的地產(chǎn)板塊并沒有太多的市場影響力，而中建系下的中海地產(chǎn)以及中建地產(chǎn)等知名度較高，在行業(yè)內屬于佼佼者。

拼業(yè)績

作為港資房地產(chǎn)企業(yè)之一，中海地產(chǎn)的成本管控一直為外界稱道。僅從2014年房企銷售業(yè)績來看，中海地產(chǎn)1200億港元的營業(yè)額雖然在規(guī)模上不及綠地、萬科等龍頭房企，不過23.5%的凈利潤率讓其他房企望塵莫及。

作為對比，中交建旗下地產(chǎn)業(yè)務2014年銷售總額為80多億元，利潤僅為2億元，對標同為央企的中國建筑，毋庸置疑中交建需要進行一次從內至外的“向前看齊”。

在產(chǎn)品打造方面，中國建筑核心地產(chǎn)平臺中海地產(chǎn)項目所處均是城市優(yōu)質地段，產(chǎn)品定位多為改善型和高端住宅。但中海也不拒絕剛需產(chǎn)品，為了控制風險、平衡利潤和現(xiàn)金流周轉它們也在進入這一領域。