寶億萊李嘉誠重整“地產王國”為適應房地產市場變化

華人首富李嘉誠在今年年初公布了長和系資產整合方案，這為他完全退休鋪好了路。經過這次整合，李嘉誠的兩家旗艦公司長江實業和和記黃埔掌管的房地產業務將合并到新公司——長江實業地產，這意味著李嘉誠自1958年起一手打造的房地產王國終于整體亮相。

備受矚目的李嘉誠商業帝國世紀重組接近尾聲，繼此前由長江實業與和記黃埔合并的長和成功完成重組上市后，整合了原長和系地產業務的長江實業地產有限公司（下稱“長地“）也將于今年6月3日在中國香港上市。

在業內看來，這次重組上市再一次證明了李嘉誠的“老謀深算”。資深房地產分析師李貝貝告訴《國際金融報》記者，重組之后，即將成立的兩家新公司的“規模”顯然會得到擴大提升。“李嘉誠對自己的商業企業進行調整，是為了更好地適應如今多變的房地產市場”。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受《國際金融報》記者采訪時指出，長和系整合上市具有行業代表性，預示未來由政策市向市場化轉變，隨著房企融資渠道打開，行業更加規范，金融屬性將得到進一步發展。

“上市對于房企而言，可以搭建融資平臺，拓展融資渠道，有利于提升品牌影響力，同時利于擴充規模，加快行業布局，提高綜合競爭力。”韓長吉認為。

與此同時，根據長地發布的一份投資者簡報，公司的物業估值高達4210億港元（約合3300億元人民幣），土地儲備為1580萬平方米（其中內地1450萬平方米），擁有160萬平方米的收租投資物業以及3個REITs（房地產信托基金），豪華的牌面堪稱國內地產界的新旗艦。

不過，盡管李嘉誠的地產帝國在中國香港已經建立強大優勢，但在內地市場，寶億萊家居生活館，無論是長江實業還是和記黃埔始終處于不溫不火的狀態。

那么，長地的橫空出世能否為李嘉誠在內地的地產業務帶來轉機？

重組歷時半年

李嘉誠商業帝國的重組從開始到接近尾聲，用了快半年的時間。

今年年初，李嘉誠旗下的兩家公司長江實業及和記黃埔就對外宣布合并，組成新公司長和。兩家公司的地產業務歸入另一家新成立的公司長地，將分管地產業務和分拆出來的基建、能源、零售等業務，并分拆上市。李嘉誠同時擔任長和和長地的主席。有關交易預計在今年上半年完成。

簡而言之，這場交易就是把長江實業資產（控股）及和記黃埔放到一起，然后再分成地產公司和非地產公司。

在長江實業、和記黃埔重組落定后，李嘉誠的地產旗艦長地將以介紹形式在香港聯交所申請批準股份上巿及買賣，預計在6月3日進行交易。

資料顯示，在長地高達4210億港元的物業組合中，用于銷售的發展物業為2307億港元，用于出租的投資物業為1233億港元，酒店及服務套房661億港元，三者占比分別約為55%、29%及16%。若按地區劃分，中國香港與內地依然是長地的主戰場，占公司的物業組合估值近97%。

記者了解到，長地的銷售物業主要分布在香港及內地的21個城市。其中，長地在香港的主力項目總計劃建筑面積約為481.6萬平方英尺（折合約44.7萬平方米），估值為873億港元；在內地的布局則以一二線城市為主，建筑面積合計1970萬平方米，主要分布在成都、重慶、廣州、東莞以及大連，估值約1314億港元。除了銷售型物業，與內地開發商相比，長地擁有令人羨慕的持有型物業用于獲取租金收入。

投資簡報還顯示，長地擁有的投資物業總估值高達1233.31億港元，總建筑面積150萬平方米，主要包括寫字樓、零售、工業物業及停車位，以估值金額計算，96%的投資物業位于香港。此外，長地在香港擁有14家酒店，在內地擁有4家酒店，酒店客房數目超1.46萬間。

據了解，得益于香港資本市場對REITs的開放，寶億萊家居生活館，長地還是匯賢產業信托、置富產業信托以及泓富產業信托的籌辦人，在這三家REITs應占的權益為131億港元。

緣何如此布局

在業內看來，幾家公司的整合上市不免讓人感到有些突然。官方理由是消除長江實業持有的和黃股份控股公司的23%折價。

但這個理由太顯而易見了，也有很多途徑可以解決。例如，和記黃埔有限公司可將地產業務置換為長江實業的非地產業務，之后則是長江實業及股東對和記黃埔股權的再分配。

這一資產置換方案明顯要簡單得多，只需兩家公司的少數股東同意即可。而目前李嘉誠提出的重組議案，則涉及剝離上市公司資產成立新公司，不僅需要股東同意，還需要法院批準。

那么，李嘉誠緣何這么麻煩地舍近求遠？

業內觀點認為，資產置換的方案無法實現將李嘉誠帝國的注冊地轉移出中國香港、從而獲得“外國公司”這一額外保護的目的。

而在過去兩年里，李嘉誠一直在出售中國香港和內地的資產，同時也在海外購入了公用事業企業和能源企業等藍籌公司——主要集中在英國、歐洲和澳大利亞

與此同時，在提出的重組議案中，李嘉誠地產和非地產公司都將注冊在開曼群島。李嘉誠對此回應說，“人們有自由待在自己喜歡的地方。實際上，我的很多公司仍然注冊在香港且在此上市。過去10年，超過70%的新上市公司都注冊在開曼群島。這不是有沒有信心的問題，只是方便而已。”

當然，背后的原因不可能只是方便。在開曼群島注冊的公司最大的便利在于重組和沒有資本金限制，這都是虧損公司的特征。顯然，和記黃埔和長江實業不在此列。

李貝貝也指出，這一重組議案還有一個亮點在換股比率，明顯是有利于長江實業股東及李嘉誠家族的。

公告中指出，每一股和記黃埔只能換0.684股新公司股權，而長江實業可實現與新公司股權1對1折換。也就是說，和記黃埔的股東將比長江實業股東少得到31%的新公司股權。

公平地說，這與過去幾個月和記黃埔股價表現不佳有關。和記黃埔持有赫斯基能源的股權，因油價下挫而受到拖累。對于和記黃埔的股東來說，現在賣出絕對是壞的時機、不劃算的價格。而且，和記黃埔股東的“虧本買賣”在以資產估值的資產置換方案中是可以避免的。

根據提出的協議，在即將成立的兩家新公司中，李嘉誠家族將分別直接持有30.2%的股份。同時，李嘉誠將擔任兩家公司的主席，其長子李澤鉅將擔任兩家公司的副主席。

那么，對于李嘉誠家族來說，重組議案如果順利實施，李嘉誠家族將以和記黃埔的間接控股權得到地產和非地產公司至少30%的股權。

內地市場關鍵

隨著李嘉誠商業帝國世紀重組接近尾聲，重組過后將要在香港上市的長地實業未來如何布局，成為業內關注的話題。

在專業人士看來，開發內地市場成為主要目標。

盡管從資產規模與收入規模來看，長地的實力毋庸置疑，但從收入來源看來，公司營業收入66%來自中國香港，僅有28%來自內地。不過，在長地目前所擁有的1580萬平方米的土地儲備中，中國香港僅有80萬平方米，內地則高達1450萬平方米。隨著內地房地產市場逐步回暖，如何撬動內地市場成為長地在上市后實現業績穩定增長的關鍵。

不過，韓長吉指出，國內房地產行業目前處在轉型發展期，行業發展成熟，內地房地產市場競爭激烈，未來行業集中度還將進一步提升。