寶億萊溫州樓市的尷尬：法院進淘寶低價拍賣房產

　　【中國經營網綜合報道】溫州樓市不僅是全國樓市的風向標，更是我國房地產市場發展過程中的一朵“奇葩”。事實上，在最近全國70多個大中城市普漲的情況下，溫州卻連續25個月單邊下滑，成為唯一下跌的“孤城”。

　　法院進駐淘寶變“掌柜”

　　溫州鹿城區法院近日將司法拍賣搬上了淘寶網[微博]做起“掌柜”引發熱議。據中證網報道，29日上午9時許，溫州鹿城區人民法院資產處置拍賣正在淘寶進行，一處標的為“溫州鹿城區九州大廈1幢415室”的房產，還有50分鐘就結束拍賣，市場評估價為144.3萬元，起拍價為95萬元，上午9時已經有12人報名，加價幅度1萬元，競價周期1天，延時周期5分鐘/次，拍賣競價前淘寶系統將凍結競買人支付寶[微博]賬戶內的資金作為應繳的保證金，拍賣結束后未能競得者凍結的保證金自動解凍，凍結期間不計利息。最終出價26次，最后成交價為124萬元。

　　和該房產同時拍賣的還有20起，即將拍賣的有39起，溫州鹿城區法院已經結束的拍賣157起，72起因“零出價”而流拍。

　　“法院的服務比一般的房產中介還專業，但因為是法院拍賣，房產被法院查封，部分視頻中的房屋內一片狼藉。”溫州當地一中介人員稱。鹿城區法院亦提醒，標的物轉讓登記手續由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人承擔。

　　不僅溫州鹿城區人民法院在淘寶進行司法拍賣，溫州市中級人民法院以及溫州轄區內其他區縣的法院也在網上進行司法拍賣。

　　據了解，在已成交的記錄中，拍賣最激烈的房產是錦玉園4幢2003室，該房產為綠城集團開發，421平方米，也是“二進宮”拍賣，市場評估價2240.5萬元，起拍價為1523萬元，報名人數4名，但圍觀人數達1359人，保證金150萬元。累計出價206次，被競買號為“R2057”的買家以1886萬元成交，折合單價為4.48萬元/平方米。

　　“這房產的價格和最高峰時相比，縮水一半。”當地中介人員稱，拍賣成交價比市場稍低一些。

　　值得注意的是，這種拍賣的方式還是吸引了部分剛性需求。溫州當地開發商說，司法拍賣房給剛需購房者增加了一個新的購房途徑，即使會遇到問題，也有司法途徑給自己維權。“網上司法拍賣與傳統拍賣行拍賣相比，擁有操作簡單、零傭金等優勢，且拍賣房還不存在限購的問題。”

　　“司法拍賣房源相對市場價格還是有不少折價優勢的。”據溫州鹿城區法院介紹，拍賣房的評估是以市場價為基準，但所取的是相對保守的市場價格區間內的下限。不僅如此，司法拍賣還存在司法處置價，即在評估價的基礎上有降價的幅度。

　　此外，臨近年底，開發商降價意愿明顯上升。隨著庫存壓力持續增大，降價的可能性逐步增大，尤其是一些面臨資金回籠壓力的中小開發商，部分樓盤已經扛起了降價大旗。前幾年房價表現并不遜于溫州市區的永嘉、甌北等地，如今新開盤的樓盤單價也已跌破萬元。

　　實際上，繼去年溫州泰宇花苑樓盤老板跑路之后，今年下半年溫州平陽縣再現“爛尾樓”事件。一個名為“海林軒”的項目因開發商欠下巨額債務、資金鏈斷裂等問題，導致項目進展緩慢。其中一期原定于2009年12月31日前交付，被曝已經爛尾三年，而該項目的二期、三期進展基本停滯。

　　29日，溫州平陽縣政府做出《關于同意調整鰲江鎮海林軒商住樓項目的批復》，寶億萊軟裝設計，家居飾品加盟，項目業主由溫州立城房地產開發有限公司和溫州柳成集團變更為溫州豐達房地產開發有限公司。業內人士稱，在銷售放緩，流動性收緊的背景下，樓盤爛尾必將在一定范圍內發生，那些財務狀況不太健康的企業尤其容易倒下。

　　“去年民間信貸危機之后，開家居飾品店，或者跑路了，或者沒錢還。”溫州當地一位法官表示，開家居飾品店，債權人存在恐慌心理，急于收回自己的債權，溫州各地法院甚至出現了“輪候查封”現象，最多的一處房產被查封了7次。

　　溫州房主頻棄房跑路原因何在

　　國家統計局不久前公布的9月份70個大中城市住宅銷售變化情況顯示，溫州新房價格環比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成為70個城市中唯一房價同比下降的城市，而這已經是溫州房價連續第25個月下跌。

　　隨著溫州樓市價格下跌，土地市場開始降溫了。目前溫州住宅地價環比、同比處于“負增長”狀態。業內人士認為，溫州地價變動，至少打破了“作為稀缺資源，土地的價格只漲不跌”神話。更為可怕的是，房子賣掉還不夠償還銀行貸款，這種“倒掛”現象在溫州愈演愈烈。

　　據新華網此前報道稱，一位溫州市區級法院人士表示，2011年全市法院委托拍賣545件，2012年986件，今年上半年為622件，其中百分之七八十為房產。但今年該院委托拍賣件數是2011年的3.2倍，預計全年委托評估在420件左右，“其中80%為個人房產，這還不包括企業破產涉及的房產。”

　　“現在，拍賣成交價低于銀行貸款的房源經常出現。”上述溫州市區級法院人士說，以前這種“倒掛”房源極為少見，但這兩年越來越頻繁，好多房子賣了以后還不夠償還銀行貸款。他說，這些房源主要來自銀行起訴，再經過公告、起訴、答辯、執行等司法流程，這些房屋委托拍賣最快需要6個月時間。

　　同時，一位股份制銀行溫州分行信貸部負責人認為，現在這種“倒掛”房源主要出現在之前熱炒的高端物業中，家居軟裝體驗館>，比如京都城、香緹半島等樓盤。之前被炒到5萬元/平方米的香緹半島，如今價格已下降至2.8萬元/平方米左右，周邊一毛坯房開盤價僅為2.5萬元/平方米。“如果當時高價買入，那現在已不足償還銀行貸款。”

　　溫州中鼎房地產評估有限公司總經理盧林勇則表示，一般房產貸款評估價是成交價的8折左右，按最大抵押貸款七成計算，即可貸款房屋成交價的56%，現在一些豪宅價格下降了百分之四五十，就意味著這些房源成交價低于銀行貸款。于是，一些實在沒有償還貸款能力的人，就出現“棄房”現象。

　　上述銀行人士認為，純抵押貸款出現“棄房”情況比較少，更多出現在“抵押＋擔保”貸款環節。他說，一套市場價500萬的房子，客戶需要抵押貸款500萬甚至更多，于是客戶找來第三方作為擔保，如愿以償貸到500萬。現在遇到的最大問題是，抵押物價格下降，擔保人又沒能力償還，就出現貸款完全高于抵押物。

　　一位有著八九年炒房經歷的資深炒房者張鳴(化名)說，除剛需和改善型購房者外，更多炒房者動用的購房資金，基本來自各種渠道的銀行貸款，如果他們在高位時買進，如今幾乎全部被套。2010年4月，張鳴以8萬元/平方米左右價格買進一排屋，如今市場價4萬元/平方米無人問津。“為什么我現在還拿著，用銀行貸款‘拆東墻補西墻’來償還銀行貸款，主要是維護銀行貸款信用。”