開家居家飾品軟裝生活體驗館多少錢2015頂豪打擂 北京別墅供量或達到高峰

京華時報記者邢飛 桂瑰

融創觀瀾嘉苑預售證闖關成功，中赫萬柳書院成功等到現房銷售，龍湖西宸原著1月具備接待能力，再加上去年年底已經悄然開售的北河沿甲柒拾柒號，大賣的保利海德公園、京投銀泰琨御府，即將入市的泰禾西局項目、懋源夏家胡同項目、遠洋劉娘府項目……一連串傳說已久的頂豪產品都將在2015年的北京樓市拼出一片屬于自己的舞臺。

1月5日，豐臺亞林西居住區一期兩地塊以近5萬元/平方米純商品住宅樓面價成功出讓，拉開了2015年北京土地市場序幕，更預示了2015年高端住宅市場的廝殺程度。

2015，頂豪打擂，誰能最終贏得高端置業人群的青睞？誰將成為今年殺入頂級豪宅市場的首個項目，同時吹響今年北京頂級項目競爭的號角。隨著2012年以來高價地塊相繼入市，融創農展館項目預售證闖關成功，北京頂級住宅供應將在2015年集中爆發。

供應

今年北京別墅供量或達到高峰

根據亞豪機構統計數據顯示，截至目前預計在2015年入市的純新盤項目有42個，這其中包括首開·瑯樾、中糧·瑞府、魯能七號別墅等7個別墅項目，以及包括恒大領寓、V7北湖壹號、華業新北京中心在內的7個商住項目，其余28個均為住宅項目，包括遠洋春天著、佳兆業廣場、中央公園廣場等等。

從已公布入市計劃的項目特點來看，豪宅產品所占比重分量十足，42個純新盤項目當中，單價超過5萬元/平米的豪宅項目占據了17席，在這其中，預估單價超過10萬元的項目高達13個，其中包括案名已定的萬柳書院、佳兆業廣場、中央公園廣場等，還包括尚未公布項目名的保利東壩、恒大東壩、龍湖西局以及泰禾西局等項目。

“今年頂豪在單價水平上有了明顯提升，受到土地成本的推高作用，今年新的頂豪項目定價基本上都超過8萬元/平方米，并開始出現整盤超10萬的項目。由于單價較高，寶億萊軟裝配飾，今年新的頂豪項目在產品規劃上做了升級，在保證居住功能的前提下，單套面積普遍有所縮小，從而更好的控制總價。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

此外，2015年北京城市低密別墅的供應量將會明顯上升，這主要是由于2013年、2014年出讓地塊中普遍有配建，開發商為了提高純商部分的產品價值，不得不提高配建的容積率，拉低純商品的容積率，規劃成為低密產品，從而與地價倒推的房價相匹配。因此與往年相比，北京城市別墅的供量將在今年和明年形成高峰。

頂豪扎堆原因探析

地價高企

1月5日，豐臺兩宗帶有居住屬性的用地成功出讓，拉開了2015年土地市場的序幕，同時，兩宗地的價格再度呈現面粉價格超過面包價格的局面，其中一宗地商品房部分的樓面價已經接近5萬元/平方米。事實上，家居飾品加盟，近幾年來，稀缺的地段和不斷上漲的地價是2015年頂豪扎堆呈現的主要原因之一。

根據亞豪機構統計數據顯示，2013-2014年成交的住宅用地當中，實際樓面價高于20000元/平米的多達20宗。這其中不僅有夏家胡同、農展館、西局等核心區地塊，還包括亦莊、黃村、長陽等郊區地塊，這些地塊無疑將被打造成為郊區標桿產品。

據亞豪機構市場總監郭毅介紹，這些項目當中除了佳兆業廣場、中央公園廣場、麗都十號等少數幾個項目之外，其他均為近兩年的“地王”產品，其中龍湖西局項目土地樓面價高達6萬元/平米，恒大東壩地塊樓面價高達5.5萬元/平米，而首創農展館地塊樓面價更是創造了7.3萬元/平米的“天價”。郭毅認為，土地成本的飆升使得原本屬于稀缺產品的10萬元豪宅開始“一抓一把”，2015年北京高端住宅市場也即將跨越式地邁入多個項目“整盤10萬”的豪宅時代。

事實上，雖然房地產形勢并不樂觀，但2014年北京平均樓面價則出現了非常明顯的上漲。其中住宅類的樓面價從2013年的9616元，上漲到了2014年的14557元每平米，環比2013年的9616元每平米上漲了51%。另外，從2014年土地市場看，住宅類土地供應出現了減少，相比2013年減少了460萬平米，這將導致在2015年的下半年市場可能出現供不應求，而持續運行高位的土地價格也將會影響未來房源上市的價格。

限高令放行

值得一提的是，這個高地價項目出現集中出貨的另外一個原因，就是北京限高令的逐漸退場。

郭毅認為，最近一年時間當中北京市高端限價經歷了四次調整，首次提出限價是在2013年下半年，北京市召開開發商座談會稱，4萬元以上的高端住宅暫停發放預售許可證；2014年年初，個別積壓時間較長的高端項目被發證放行，“限價”出現局部裂痕；好景不長，2014年4月份，北京市住建委再次召開主流開發商座談會，傳達了“限價繼續”的調控精神；但是2014年持續的市場低迷現象使得這一政策很快又發生了變化，自6月份開始，京投銀泰·琨御府與保利海德公園等高價項目陸續被放行，開家居飾品店，“限價”政策已經在實操層面逐漸被打破，而到了年底首創農展館項目高達16.6萬元的預售價格得以通過，則標志著“限價”政策已經正式退出歷史舞臺，大量準豪宅項目看到希望紛紛整裝入市。

雖然“限價”政策的退出對于豪宅市場的供應產生了一定的刺激作用，開一家家居飾品店要多少錢>，但是限購政策之下，高端市場的需求口子并未放開。北京豪宅項目的集中入市以及價格的跨越式增長也使得2015年高端市場隱憂重重。郭毅認為，這其中已有庫存的大量積壓以及新增需求的不足成為高端市場所面臨的兩個重大問題。

成交相對樂觀

2014年高端豪宅市場的成交相對樂觀，也給了房企加速出貨的信心。

中原地產市場研究部統計數據顯示：在12月單月10萬以上頂豪成交7套的拉動下，2014年，全年頂豪成交達到了30套，30套的年度成交，也創造了歷史最高紀錄，超過了2011年的28套。但整體2014年的高端市場依然差強人意，特別是5萬元以上的高端合計僅1999套，低于2013年全年的2240套。

雖然在不斷出貨，但也應該看到，庫存壓力依然不小。根據亞豪機構統計數據顯示，截至目前北京四環內住宅存量高達8249套，而2015年還將有8-10個豪宅入市，預計新增供應量將在1000套以上，也就意味著2015年豪宅市場的可售套數將在9000-10000套左右。而2014年北京成交價格在5萬-8萬元的商品住宅僅銷售了2013套，8萬元以上的商品住宅則銷售了230套，由此可見，就算不計算新增加的供應，四環內的住宅存量也夠銷售4年之久，而高端市場新增1000套以上供應與年銷量230套之間的供需比更是高達4：1，明年整體高端市場都將面臨著激烈的銷售競爭。

誰是擂主

選手1

中赫萬柳書院

地段：★★★★☆

配套：★★★★☆

產品：★★★★★

物業：★★★★

優勢

1.系出名門：盤點北京的頂豪產品，不能不提釣魚臺七號，而作為開發商的中赫置地更是在頂豪市場積蓄了深厚的口碑。作為釣魚臺七號之后的全新力作，中赫置業對萬柳書院用心良苦。

2.天時地利：上風上水上海淀，海淀的區位優勢毋庸多言，頤和園、圓明園等皇家苑囿，北大、清華等頂級名校，萬柳區域更是近十年沒有出過新項目，開家居生活館，萬柳書院的出世，可謂天時地利。