如何看待中國房地產價格的泡沫？

過去20年，中國房地產價格漲跌背后的邏輯，在2008年之前，人口年齡結構、城市化進程、收入水平是決定房地產價格持續上行的主要因素;自 2008年之后，驅動房價漲落的因素逐漸切換到利率、信貸等金融因素上。不過這一輪，即2015年以來一線城市及少部分二線城市的房價繼續上漲，背后的邏輯和前些年并不完全相同：從2015年2季度末開始，股票的瘋狂上漲及之后的“股災”，寶億萊家居飾品，8-11匯改后人民幣貶值壓力加大，國內實體經濟也缺乏好的資產配臵方向。可以認為，一線城市房價上漲與國內資產配臵缺少出路，資金尋找“安全島”有關，同時也仍有寬松的金融大環境在支持。

中國的全社會杠桿率過去幾年里不斷攀升，其中企業部門杠桿率更是其余部門的數倍，整體軟裝寶億萊家居飾品，而居民部門杠桿率較低一直是市場所關注的對象。但是居民部門為什么杠桿率低?——需要認真審視居民的收入分配和居民的房地產資產在總資產中的比重。

盡管和2009年相比，我國的居民收入結構略有改善，但基本還是典型的“金字塔”結構。這樣的收入結構意味著，最頂部的不具備大幅加杠桿的意愿，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，最底部的不具備大幅加杠桿的能力。要改善居民收入結構，就避不開城鄉戶籍制度、城鄉公共服務均等化體系的差異，還有土地要素價格、資本市場價格及利率扭曲等因素，以及微觀領域(相冊 戶型 價格 動態)生產要素市場的制度性扭曲等一系列帶有“剛性”特征的障礙。同時，當前我國居民總資產中房地產資產的比重也已顯著高于美國日本等國家。

更進一步地，通過對諸多中微觀數據做了細致的梳理，我們發現雖然近一年來一二線城市房價與成交量均出現較大漲幅，但一線城市以及較為重要的二線城市(天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都)，寶億萊家居飾品，當前都有明顯的去庫存特征。短期而言，庫存周期短、價格漲幅穩定的上海及蘇州、南京等二線城市或仍未見頂。然而歷史的循環總有其共性：美國、日本和香港的歷史告訴我們，房地產價格的飆升通常伴隨著寬松的貨幣政策和信貸政策支持，地產膨脹不斷裹挾經濟，助長過熱并沖向頂峰，期間伴隨著居民杠桿率的大幅攀升;而隨后的泡沫破滅的起因或不一而同，但均將經濟拖入了更長久的危機。